一二線樓市“小陽春”三四線城市退燒 史上最長房地產牛市進入調整期

時間:2019-03-14

華夏時報(chinatimes.net.cn)記者劉詩萌 北京報道

春節過後,北京、上海等一線城市樓市迎來“小陽春”的消息不脛而走,許多人也因此期待著樓市調控放鬆,迎來新一波“牛市”。不過數據顯示,這一“回暖”也並非市場主流。

3月14日,國家統計局發佈了2019年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況。根據這一數據,2019年1-2月份商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%,這是自2015年6月銷售面積開始上漲後,時隔43個月再次出現下跌。

“中國歷史上房地產上漲週期最長的一輪牛市進入了調整期。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示,從全國看,最近樓市出現了退燒與小陽春並存的現象。在2018年房價明顯調整的部分一二線城市,樓市輕微復甦,但大部分三四線城市作為支撐2018年市場衝高的因素開始退燒。他認為,整體市場已經告別牛市,市場進入政策維持下的平穩狀態。

小陽春與退燒並存

根據統計局的數據,1-2月份商品房銷售面積14102萬平方米,同比下降3.6%,2018年全年為增長1.3%。其中,住宅銷售面積下降3.2%,辦公樓銷售面積下降15.7%,商業營業用房銷售面積下降13.6%。

分地區來看,東部地區商品房銷售面積5437萬平方米,同比下降9.7%,降幅比2018年全年擴大4.7個百分點;中部地區商品房銷售面積3901萬平方米,下降0.6%,2018年全年為增長6.8%;西部地區商品房銷售面積4368萬平方米,增長2.2%,增速回落4.7個百分點;東北地區商品房銷售面積396萬平方米,下降4.8%,降幅擴大0.4個百分點。

同去年相比,不僅調控嚴厲的東部地區銷售面積繼續下降,一直是銷量上漲的“中流砥柱”的中西部地區也呈現了頹勢。易居研究院智庫中心總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出,房屋銷售正式步入到了降溫的態勢,這一跌幅也說明市場正在做調整。預計更大的下滑壓力在於三四線城市,而其他一二線城市其實近期反而是有所回暖的。

事實確實如此。自春節以後,此前房價因調控政策出現明顯調整的一線城市開始爆發一輪“小陽春”行情,上海、北京、深圳的房價都有所抬頭,成交量明顯放大。開發商、中介也都趁此機會製造上漲預期,甚至有項目喊出4月份之後要上漲15%。而另一方面,三四線樓市開始退燒,隨著棚改資金收緊、目標有所下調,返鄉置業降溫,部分缺乏產業支撐的三四線新房市場缺乏上行動力。根據諸葛找房公佈的數據,揚州、台州、江門、湛江等城市2月份商品住宅成交面積下降50%以上,而惠州、岳陽、韶光、襄陽、淮安、莆田、蕪湖等地都下降了20%以上。

調控會放鬆嗎?

隨著商品房市場銷量的萎縮,多家房企的銷售業績也有所回落。中原地產研究中心統計數據顯示,1-2月銷售額25家企業發佈了銷售數據,合計銷售額為5019億,同比下調了7%。其中,碧桂園、恆大、萬科等頭部房企均出現了明顯同比下調,而在2018年同期,這些企業的同比銷售額上漲均超過60%。

張大偉認為,市場走勢已經連續多月出現漲幅明顯放緩的趨勢,去年12月雖有短期衝刺銷售有所上行的因素,但從9-11月的同比看,已經出現了成交面積的明顯同比下調。2019年1-2月出現的銷售放緩,只是延續了之前的趨勢。而從銷售數據對比看,牛市已經結束。今年如果政策不出現全面變化,市場將出現明顯調整。

實際上,一二線城市近日來的小陽春,便是信貸政策調整的結果。1月,廣義貨幣(M2)餘額186.59萬億元,同比增長8.4%;人民幣貸款增加3.23萬億元,社會融資規模增量為4.64萬億元,齊創單月歷史新高。而其中,以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億,也創下單月新增貸款額的歷史新高。同時,房貸利率也持續回落,深圳各大銀行從3月初開始陸續調整個貸利率,杭州、濟南等二線城市也傳來利率下調消息。

另外,房地產市場的利好消息也在不斷傳來。在政府工作報告甫一提出減稅降費的具體指標,鏈家、中原、我愛我家等房產中介公司就立即發佈了稅費下調的通知,即日起下調相關房屋交易稅費,包括不動產交易合同印花稅、增值稅附加稅中的城市維護建設稅及教育附加稅稅率,基本為減半徵收。各地的人才引進政策也在不斷出臺,截止日前,在2019年發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經接近30個。

張大偉表示,房地產政策最嚴格的時期已經過去,在市場下調明顯的區域有可能會有寬鬆的樓市調控政策出臺。整體看,2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

責任編輯:徐芸茜 主編:陳巖鵬

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