行業透視丨地價迴歸合理水平 二線城市迎來拿地良機

時間:2019-03-24

陽春三月,地市雖然沒有迎來成交量的大幅井噴,但就房企參與土拍熱情來看,的確比2018年四季度有所改觀,高溢價地塊成交數量增加之勢十分明顯。據CRIC統計,各能級城市溢價率均有所上揚,尤其是二線城市部分地塊溢價率明顯上升,考慮到信貸政策有所放鬆,房企現金流相對寬裕,土地市場呈現出欣欣向榮之勢。為還原最真實的土地市場,本文以重點一二線城市為研究對象,對2019年開年以來地市成交情況、高溢價地塊進行深入探索,以期為各大房企新增土儲提供參考。

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中西部、京津冀、長三角區域活躍度較高

供地不足使得粵港澳效應還未顯現

截止3月13日,通過對2019年一二線城市土地成交的近千宗土地進行統計分析,結果發現:土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市,地塊成交數量最多的城市為鄭州,高達81塊,半數以上土地(46宗)位於新鄭市,主要是新鄭新區規劃利好帶來的大規模建設所致,其次是昆明、青島、重慶、成都、石家莊、天津等,成交數量接近50宗或在其以上,居於第二梯隊;而杭州、西安、貴陽、濟南、南寧、海口、上海、太原等城市則居於第三梯隊,成交總數數量在30宗以上,深圳、廈門、大連、合肥、廣州等城市土地市場則十分冷清,成交宗地數量不足10宗。而熱點的粵港澳大灣區,由於廣州、深圳等城市土地供應有限,熱度還未顯現。

二線城市迎來拿地良機

02二線地市“回暖”最顯著南寧、昆明等城市高溢價地塊數量居於前列

土地溢價率終結了長久來看的低位徘徊,在2019年明顯迎來回升,由2018年底的歷史低位9.4%升至2019年2月的12.2%,這種低位回升趨勢在二線城市表現最為突出,2月升至13.4%,環比增加3.3個百分點,是三個能級城市中溢價率漲幅最高的。究其原因,主要是蘇州、福州等熱點二線城市成交了多宗優質地塊,其中蘇州有三宗地的溢價率都在30%以上,推高了二線城市的溢價率。流拍情況也明顯好轉,尤其是2月份,流拍率僅有1.66%,較2018年底及2019年1月有明顯好轉,但是還是高於2017年底及2018年上半年的流拍率。

二線城市迎來拿地良機

從典型一二線城市高溢價地塊(溢價率高於30%)的佔比來看,約10%的土地是高溢價地塊,71%的土地是零溢價成交,處於較低溢價率(0-10%)的土地也佔到10%。總的來看,目前一二線城市土地成交的溢價率水平處於較低位。

二線城市迎來拿地良機

就城市分佈來看,高溢價成交地塊分佈最多的城市是南寧,有11宗地塊成交溢價率超過30%,然後是昆明、南昌、杭州、西安、重慶、天津、海口、寧波等,成交的高溢價地塊數量均超5幅,這些城市均為二線城市;相比之下,一線城市高溢價地塊明顯較少,北京有4幅,上海和廣州均只有1幅,深圳則沒有高溢價地塊成交。總的來看,受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸於沉寂的影響,二線城市逐漸成為土地市場的主戰場,房企競相較為激烈,進一步又推高了土地溢價率水平。

二線城市迎來拿地良機

另外,就這些城市成交的高溢價地塊的土地屬性來看,依然是純宅地居於首位,佔到高溢價地塊的42%,其次是商住地,佔到34%,商辦地則只有2成,而成交的高溢價綜合地塊僅有4幅。總的來看,純宅地依然是各房企競相追逐的土地類型,容易推高溢價率,並且從高溢價地塊成交價格排行榜來看,TOP20中就有11幅為純住宅用地。就單城市看,南寧、西安、天津、寧波等城市高溢價地塊多為商住,南昌、海口、鄭州三城的高溢價地塊多為純住宅用地。

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核心地塊相繼入市受房企熱捧

進一步推高溢價

與2018年下半年相比,一二線城市的核心地塊熱度明顯回溫,溢價率明顯升高,尤其是在杭州、北京、鄭州等城市的部分地塊由於區域位置較好,加之二線城市市場回暖的影響,大大提升了房企的投資預期,紛紛加入土拍陣營。以寧波鄞州區06-03-02#(東錢湖)住宅地塊為例,該地塊歷經226輪競價,最終金地以16.11億元的總價競得拿下,溢價率57.6%,平均樓板價13020元/平方米。3月14日寧波鄞州區又出讓一宗宅地,最終該地塊被寧波奧克斯置業有限公司以熔斷價20750元/建築平米(8.14億元)加1600平米配套用房面積競得。種種跡象表明二線城市土拍熱度明顯升溫。當然這種現象並非個例,蘇州2月22日迎來春節後首拍,共有5宗住宅地塊連續競拍出讓,融信、中駿、佳兆業、中樑、大華集團等企業紛紛競得,5宗地塊總攬金97.44億元。其中成交價最高的高新區獅山街道長江路東、竹園路北地塊經過40輪的競價,最終被大華(集團)有限公司斬獲。地塊總成交價約為40.71億元,溢價32.14%。

值得注意的是,北京三幅共有產權土地溢價率也升至高位,均接近40%,打破了北京以往共有產權房大多為零溢價成交的特點,其中兩幅位於通州區,很大程度上是由於北京市政府正式遷往通州帶來的利好效應;加之巨大的價格優勢進一步提高了剛需客群的接受度,房企也是看中這一點,紛紛加入土拍,溢價率也隨之水漲船高。

二線城市迎來拿地良機

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地價迴歸合理水平

二線城市迎來拿地良機

總的來看,進入2019年二線城市土地流拍率明顯下滑,溢價率也有所上升,尤其進入三月份,土地市場升溫更為明顯,高溢價率地塊層出不窮。從高溢價地塊佔比情況來看,較2018年四季度也有明顯增加。究其原因,主要是由二線城市樓市小幅復甦,加之企業境內發債總量上升且融資成本回落、房企融資環境“回暖”,資金較為充裕,紛紛加入下一輪的“搶糧大戰”。加之這些出讓地塊底價低於預期,多數企業報著志在必得的態度參與競拍,最終使得溢價率明顯上揚。

南京近期掛牌的兩幅含宅用地即是典型的例子,起拍樓板價明顯低於周邊同類地塊成交價,以西善橋G02地塊為例,起拍樓板價13237元/平方米,周邊同類項目售價在3.5-3.9萬元左右,即使按照最高樓面限價19172元/平方米成交,盈利空間也十分巨大。在當前地價迴歸比較合理水平的局面下,不失為拿地良機。

二線城市迎來拿地良機

從當前土地供應情況來看,三月底大概率將迎來一波集中供應潮,在地價較為合理、樓市頻現“回暖”跡象的當前,抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。尤其人口、產業支撐能力較強的城市可重點考慮,譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市;而那些目前供求關係平衡、房價已經過度透支的城市,雖然存在一定的投資機會,但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑,建議仍需謹慎處之。

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