這4個城市,對樓市最狠!

時間:2019-11-15

文 | 白羊

中國樓市的內部分化,正在進入2.0階段。

若之前的分化還是兩大陣營(一二及強三線城市VS廣袤的四五線城市)涇渭分明的話,如今頭部陣營城市都不在是鐵板一塊了。

那廂,與北京房價並駕齊驅的深圳“意外”取消了豪宅稅;這廂,卻有4個二線城市的首套房貸利率叒叕破了6,這個重要關口。

融360的監測數據顯示,10月份,全國首套房貸利率水平破“6”的城市增至4個,除了蘇州和南寧外,鄭州和武漢的首套房貸款利率水平也漲至6%以上。

值得一提的是,全國房貸利率最高的10個城市中,有9個城市,10月份的房貸利率水平均處於上行狀態,但處在高位的合肥利率卻在環比微降。

若把範圍放大,這種分化,體現的更為清晰。

比如,全國首套房貸利率平均水平仍在普漲狀態,平均利率為5.52%,環比微升0.01個百分點,已連續5個月小幅上升。從銀行的角度也是如此,如截至10月底, 35個城市533家銀行分(支)行中,有238家銀行分(支)行的首套房貸款利率環比上升,比上月增加了137家,佔比44.65%;

但另一方面,頭部陣營城市間的分化也在加劇。如首套房方面,35個城市中,23個城市房貸利率水平有所上漲,4個城市維持9月水平,上海、深圳、天津、佛山等8個城市的有所下調。

即使是一線城市也在分化,如北京和廣州的房貸利率水平略有上漲,上海和深圳地區則有所下降。

二線城市方面,10月,鄭州、南寧、蘇州、杭州、寧波等21個二線城市房貸利率水平上漲,其中,大連、珠海、瀋陽、長沙四個地區實現5連漲。

但同時,首套房貸利率下降的二線城市數量也增至6個。其中,天津、佛山這些經濟近來稍顯乏力的城市,利率水平下降幅度相對較大。

要知道,房貸利率的漲跌是影響購房者短期買房意願的重要指標,利率漲那麼一點,可能每個月都要向銀行多交幾百乃至幾千塊;利率降一點,幾十年下來,購房者就能省下一大坨羊毛,進而出手的積極性也會高一些。

那麼,該如何看待當下房貸利率分化的市場行情呢?這需要先看清利率變化的背後邏輯。

影響利率變動大的因素有三個,一是LPR的變動;二是銀行放貸資金供給的變化;三是政府調控力度。

其一,今年8月17日,LPR改革之後,LPR正在成為新的市場指導利率。10月,房貸利率走高也與絕大部分銀行分(支)行都執行LPR房貸新政有關。

但也應看到,LPR的影響並不是趨勢性的,11月5日,央行發佈公告稱,人民銀行開展中期借貸便利(MLF)操作中標利率為3.25%,較上期下降5個基點,這也就意味著,11月20日的LPR下調將是大概率事件,而且考慮到外圍進入新一輪的降息週期,LPR繼續走高的可能性也不大。

其二,從供求關係上來說,馬上就是年底了,銀行也進入了信貸額度緊張的局面,這也間接推高了放貸利率。但也應看到,其也僅是影響當下房貸短期的、週期性的因素。

所以若細細推敲,上述兩點僅是當下房貸利率走高及分化的必要非充分條件。真正左右房貸利率的趨勢性走勢和分化的,還是“有形之手”的力量。

由下圖可知,自今年下半年以來,首套房貸和二套房貸的利率有一個明顯的走高趨勢,這其中最主要的背景就是二季度以來,部分城市收緊了調控政策,5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調。

蘇州、南寧、鄭州和武漢四城的首套房貸款利率水平持續性走高漲至6%以上,乃至超越北上廣深,成為房貸率上新的BIG4。從另一個角度也表明,這四地的樓市,溫度還是有點熱,所以要繼續發狠。

而之前樓市也狠過、已經有點涼的天津等地,則需要借“因城施策”之名,再稍微加點熱。

頭部陣營城市的分化,也預示著,這輪長達三年的調控,終於走到了關鍵節點。

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