房企集中破產?工商法院數據:比去年情況還好些!財務衝擊帶來壓力,錢多房企仍然淡定

時間:2020-03-30

年內近百家房企破產、1.46萬億債務到期的消息不脛而走,人們對於房地產行業的債務危機越發擔憂。

不過,券商中國記者統計發現,儘管根據人民法院公告網數據,截至3月24日今年共有98條關於房地產的破產公告,但相比於去年同期的125條,反而減少了21.6%。更不必提2019年全年共有526條房地產相關的破產公告。房企的破產情況相比去年並未出現明顯惡化。

來自天眼查的統計數據則顯示,截至3月24日,今年全國共有7415家房地產企業辦理了工商註銷手續。從其中有數據統計的5553家企業來看,超過88%的企業註冊資本不超過1000萬元,註冊資本不超過5000萬元的企業佔比則高達97%,可見絕大多數進行工商註銷的房企均體量有限。

與此同時,隨著疫情逐漸得到控制,樓市成交量已連續6週迴升,銷售端同比降幅正在持續收窄。在融資端,3月以來房企的發債利率相較年初呈進一步下行的趨勢,融資成本進一步降低,而中資美元債的下調更多體現在情緒和交易層面,難以發展為優質房企信用風險。分析人士指出,當前大多數房企在手現金充足,財務指標穩健,無需過度悲觀。

集中破產?生存艱難?

在當前全球資產遭遇拋售的背景下,媒體對於今年房地產行業到期債務達1.46萬億,年內已有近百條房企破產的公告等消息的報道,更是使得人們對於房企的生存狀況更加擔心。

房企到底面臨著多大的還款壓力?據華泰證券統計,年初至3月20日,房企境外債淨融資1126億元,已為全年到期做好一定儲備;截至3月20日,房企境外債融資餘額只佔債券融資的23%,而年初以來境內債融資環境好轉,中資美元債大幅調整後境內債信用利差依然保持平穩;而根據2019半年報,TOP30房企平均短債覆蓋率為170%,多數頭部房企貨幣資金儲備較為充裕。

與此同時,券商中國記者統計發現,儘管根據人民法院公告網數據,截至3月24日今年共有98條關於房地產的破產公告,但相比於去年同期的125條,反而減少了21.6%。更不必提2019年全年共有526條房地產相關的破產公告,因此房企的破產情況相比去年並未出現明顯惡化。

而來自天眼查的統計數據則顯示,截至3月24日,今年全國共有7415家房地產企業辦理了工商註銷手續。從其中有數據統計的5553家企業來看,超過88%的企業註冊資本不超過1000萬元,註冊資本不超過5000萬元的企業佔比則高達97%,可見絕大多數進行工商註銷的房企均體量有限。

事實上,與其他行業一樣,房地產的馬太效應趨勢也正越來越明顯。克而瑞證券研究院的數據分析顯示,伴隨著銷售集中度進一步提升,未來房企越發強者恆強。不僅2019 年權益銷售集中度進一步提升,龍頭房企的融資成本優勢也進一步凸顯。其中,雖然房企人民幣債規模下降,但融資成本具有一定優勢,而在房企美元債融資方面,排名靠後的房企成本抬升明顯。

疫情下的房企危機

“當下的中國房地產,規模增速放緩、國家穩房價的基調還將持續,疊加新冠病毒侵襲導致的階段性停工與停售,更令房企普遍感覺到緊與難。”3月24日,龍湖集團董事長吳亞軍在2019年年報中提到的這句話反映了不少房企的心聲。

3月16日,國家統計局發佈了今年1-2月全國房地產投資和銷售數據,全國房地產開發投資額1.01萬億元,同比下降16.3%;商品房銷售面積8475萬平米,同比減少39.90%。

萬科總裁祝九勝也表示,受疫情影響,萬科2-3月份的銷售金額同比減少了510億元,開復工也比以往晚了40天,預計全年會有3.9萬戶業主遭遇延遲交付,公司的銷售回款同比減少,疫情期間防疫成本亦有所增加,二者都將對公司未來1-2年的結算產生一定壓力。

而中國恆大也在22日發佈盈利預警稱,公司2019年全年核心淨利潤預期約408億元,較去年下降約48%,淨利潤預期約335億元,較去年下降約50%。這主要是由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉,引至交樓單價下降所導致。

事實上,分析人士對房地產的未來表現出了更多的信心。東北證券房地產行業分析師張雲凱認為,受疫情影響,1-2月房企在經營和銷售層面受到較大的影響。但隨著國內疫情好轉,後續房企新開工、復工節奏將加速,線下售樓處也逐漸開放,未來銷售數據有望修復。

房企融資端風險有限

3月第二週以來中資美元債大幅調整,其中地產債跌幅大於金融債和城投債。對此,華泰證券房地產團隊首席分析師陳慎認為,最重要的原因是疫情引發的流動性危機帶來的美元計價資產擠兌,其中中資美元地產債流動性、外資參與度、槓桿比例高於金融債和城投債,因此流動性危機下踩踏程度更為嚴重。

但他同時表示,中資美元債二級市場調整更多體現在情緒和交易層面,無論從境外債還款壓力,還是從行業基本面來看,難以發展為優質房企本身的信用風險。與此同時,部分房企也在積極行動,強化市場信心:例如融創中國回購7860萬美元債券,中國恆大提前將3月23日到期的16億美元債本息存入還款賬戶。

而在發債利率方面,中信建投證券房地產行業分析師竺勁表示,上市房企發債利率普遍的出現邊際下行值得關注。繼1-2月房企迎來發債窗口期,優質房企融資成本有所下行後,3月以來房企發債利率進一步下行,各品種債券的降幅在5到100個BP不等。這意味著在流動性寬鬆大背景下,預計房地產行業融資成本有望延續改善。

“短期調整為中長期價值投資者提供較好介入時機。”平安證券研究所地產團隊強調,短期來看,樓市成交逐步修復、多地放開線下售樓管控、各地陸續復工復產,多因素顯示樓市運轉逐步迴歸正常;中長期來看,城鎮化率持續提升、城市圈發展壯大亦將為樓市發展提供支撐。尤其經過本次調整,申萬地產板塊PE(TTM)已降至近5年最低水平,多家房企對應2020年PE不到4倍、PB不到1倍、潛在股息率達4%以上,投資價值凸顯。

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